Como parte de las acciones orientadas al cumplimiento de los objetivos del Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) y el apoyo a los procesos misionales del IGAC, el OIC ha realizado la gestión, concesión y análisis de información de interés para los actores participantes en la gestión catastral, así como los diferentes interesados en el seguimiento de la dinámica inmobiliaria a nivel país.
Desde el OIC se ha podido acceder y analizar a nivel general, la información administrativa relacionada con el mercado y la dinámica inmobiliaria. A partir de los datos recopilados generados por las entidades externas al IGAC, asociada a las temáticas de interés del OIC, este grupo ha desarrollado y ejecutado procesamientos geográficos que han posibilitado la interrelación de dicha información con los predios existentes en la base catastral urbana del municipio de Popayán en el departamento de Cauca. Las temáticas y las variables incluidas para la interrelación y el análisis catastral se presentan en la Tabla 1, indicando la fuente y su corte temporal respectivamente.
Tabla 1. Información insumo para interrelación catastral y análisis
El procesamiento realizado, pretende relacionar la base catastral urbana del municipio de Popayán con la información contenida en la Tabla 1 a partir de su localización espacial. El proceso de interrelación espacial entre la base catastral y la información externa obtenida por el OIC, se obtiene mediante de la sobreposición e imputación de la información con la base catastral urbana.
Una vez realizado dicho proceso, se obtiene una base catastral urbana optimizada con la información de las fuentes externas, siempre y cuando estas hayan sido coincidentes a nivel espacial. Los resultados del procesamiento en términos de las coincidencias geográficas identificadas, se agrupan en los polígonos de la base catastral que tuvieron por lo menos una coincidencia geográfica con la información de cada temática, subtema, y aquellos que no tuvieron ninguna coincidencia.
De los 72.411 polígonos contenidos en la base catastral urbana del municipio de Popayán, 33.846 de estos tuvieron al menos una coincidencia geográfica con las temáticas y subtemas de análisis, los que representan el 46,74% del total de polígonos. De otro lado, 38.565 no tuvieron ninguna coincidencia geográfica, lo que equivale al 53,26% del total de polígonos del municipio.
Coincidencias cruce
De los 72.411 polígonos contenidos en la base catastral urbana del municipio de Popayán, Cauca, 33.846 polígonos tuvieron al menos una coincidencia geográfica con las temáticas y subtemas de análisis, los cuales representan el 46,74% del total de polígonos. Como contrapartida, 38.565 no tuvieron ninguna coincidencia geográfica, cantidad que equivale al 53,26% del total de polígonos del municipio.
Licencias. Rural vs urbano
El municipio de Popayán registra un numero de 1.033 licencias de construcción de forma agregada para los años de 2019 y 2020. Del total de licencias de construcción registradas en el municipio, 609 están enmarcadas en la zona urbana y 424 están enmarcadas en la zona rural, las cuales representan el 59% y el 41%, respectivamente.
Desarrollo de licencias por modalidad y destino
La información de modalidad y destino de las obras civiles asociadas a las licencias de construcción, permiten desagregar y obtener un mayor detalle del otorgamiento de licencias de construcción en el municipio.
La modalidad de construcción que tiene el mayor número de licencias otorgadas en el municipio es obra nueva, con 388 licencias, lo que representa el 63.71% del total de licencias. La modalidad que le sigue en términos de número de licencias otorgadas es demolición con 87, con el 14,29 % del total de licencias del municipio.
El destino de la licencia otorgada que con más frecuencia se identificó en el municipio fue vivienda con 384 licencias, lo que equivale al 63.05% del total. El segundo destino mas frecuente fue comercio con 49 licencias (8.05% del total).
Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por grupo de coincidencias
Con relación al valor de metro cuadrado, clasificado por las coincidencias de la base de terrenos urbana con las temáticas y subtemas mencionados, los inmuebles con avaluó y los inmuebles que además de contar con avalúo se encuentran en el perímetro de manzana con una obra de edificación censada, no presentan una diferencia significativa en términos de metro cuadrado. En el primer caso el valor de metro cuadrado promedio es $2.267.013 y en segundo es $2.065.203.
Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por estrato
Al agrupar la información de avalúos por estrato socioeconómico, el que presenta el valor de metro cuadrado es el estrato 5, con un valor promedio de $2.539.708. En segunda y tercera posición en términos de metro cuadrado, se identifica el estrato 4 y el estrato 3, con un valor promedio $2.390.127 y $2.177.267, respectivamente.
Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por manzana
A nivel general, los avalúos observados en el municipio agrupados por manzana convergen a un valor de promedio de $2.109.654 metro cuadrado construido, con una desviación estándar de $927.070. Esto significa que la mayoría de los valores promedio de metro cuadrado por manzana se encuentra entre $1.182.584 y $3.036.724.
Avaluos por Uso inmueble
Los avalúos comerciales compartidos por las entidades financieras permiten tener una referencia del valor por metro cuadrado construido que el mercado inmobiliario reconoce en el municipio. A nivel del uso del inmueble y frente al número de avalúos a los que se tuvo acceso desde el OIC (257), el uso residencial tiene la mayor participación en el municipio, con 252 inmuebles que representan el 98,05% de número total de avalúos. El segundo uso de inmueble mas frecuente identificado fue el uso comercial con 4 inmuebles que representan el 1,56% del total de avalúos.
Valor metro cuadrado por uso
Respecto al valor por metro cuadrado construido el uso residencial presenta el mayor valor reconocido por el mercado. En promedio, el valor de metro cuadrado construido para uso residencial es de $2.181.737, lo que también se refleja en el valor máximo de metro cuadrado para este uso frente a los demás, con $4.600.000. El uso comercial presenta el segundo valor más alto en el municipio luego del uso residencial, con un valor de metro cuadrado de $1.830.144.